美國紐約房地産

美國紐約房地産

1.0 外國人士投資概述

1.1 選擇紐約的理由

1.2 外國人可在紐約曼哈頓購置房地產嗎？

1.3 何種房產最受外國/國際買家的觀迎？

1.4 在曼哈頓擁有房產的相關花費為何？

1.5 外國/國際買家辦理融資

1.6 現金買家

1.7 交易成本

1.8 稅金

1.9 進行交易時，經紀人/中間人的費用如何運作？

1.10 當房產出租時，經紀人的費用如何運作？

1.11 我需要多請一些經紀人嗎？

1.12 在曼哈頓，哪一區最適合投資？

1.13  過戶時，買家需要待在紐約當地嗎？

2.0 我們的價值

2.1 我們專注服務高淨值身價的亞洲買家

2.2  財務背景

2.3  同時身為房地產投資人

2.4 業界專家

2.5  提供「一站式」服務 (One stop solution)

2.6  對了！我們十分善待客戶，不給予壓力、或製造緊迫的假象等等。

3.0 外籍/海外投資人的購屋程序

4.0 管理房產物業

5.0 出售房產

1.0 外國人士投資概述

1.1 選擇紐約的理由

曼哈頓是全美最昂貴、最穩定和最被認同的市場。萊坊2011財富報告(Knight Frank Wealth Report 2011)依據經濟及政治環境、知識及生活品質，將曼哈頓評為全球第一的房地產市場。且相較於全球其它國際級都市如倫敦、巴黎及香港，在曼哈頓生活並不算昂貴。

1.2 外國人可在紐約曼哈頓購置房地產嗎？

可以。我們的外國客戶在曼哈頓置產是著眼於其品牌價值及增值潛力。他們在此置產多以短期住所(渡假屋）或投資為目標。

1.3 何種房產最受外國/國際買家的觀迎？

兩種類別的公寓：共管公寓(condos/ 紐約華人俗稱康斗)和合作住宅（co-ops）。我們推薦較高增值率和投資價值的共管公寓。合作住宅通常對出租和裝修有設限，因此作為投資型房產的吸引力較低。而且購買合作住宅需經過董事會核准，會拖長購置時間，甚至有被駁回的可能。

共管公寓每平方英呎的單位價碼約比合作公寓高出20~30%，但其增值潛力及市場需求也相對強勁。

除了公寓之外，客戶也購置商住混用樓房或多家庭式房產。公寓因為方便管理及特性簡單而較受歡迎。

1.4 在曼哈頓擁有房產的相關花費為何？

以公寓為例，每月的主要固定支出為地產稅、管理費、保險費和房貸本金及利息（如果是用房貸購屋）。

新建公寓多有減免稅款，因此可降低每月繳納的房地產稅。若無減免，每年稅金約為房產價值的0.5~1%左右。管理費平均每月為每平方呎$1美元，視公寓樓有多少住宅單位和設施不同而或增或減。每年保險費大約$500美元。

商住混用住宅及多家庭住宅樓的支出較高，如需支付更高的房地產稅、保險費、維護費、修繕費、管理費等。

1.5  外國/國際買家辦理融資

抵押貸款融資可透過美國或非美國的銀行辦理。在信用危機發生後，核貸方已經緊縮信用政策，且要求外國買家需自備約40%的頭期款。

融資的好處在於可有效利用手頭的資金，放大收益。舉例來說，如果投資人以$100萬現金買下一間共管公寓，他只能依靠這間公寓獲得增值收益；但如果投資人融資且只需付50%頭期款，理論上他可用同樣現金購買兩間公寓且獲得

兩倍增值收益。

下列為兩種融資方式：

(i) 透過美國貸款機構融資。這個方式很容易在美國境內銀行辦理。貸款機構通常要求買家自備40%頭期款（貸款額度為房產價格的60%），且買家需出示足額(通常為數個月的月付款金額）的流動資產。另外，由於是在美國境內融資，買家尚需支付約2%的房貸稅。

(ii)  在買方母國辦理融資。投資人在母國辦理國際貸款，從美國的角度即為現金交易。好處是可以省下美國的房貸稅及多種銀行手續費。但相對的，融資銀行也可能收取其他相關費用。

我們會向外國客戶提出上述兩個選項，客戶最終還是需要考量收支狀況以做決定。考量點在於：房貸年限、折舊攤銷期、利率、成本等等。

1.6  現金買家

外國投資人以現金置產可省下紐約的房貸稅（約貸款額度的2%），還有多項相關的銀行手續費。

1.7  交易成本

買家的交易成本約為貸款額度的5%，包括房貸稅、產權保險、轉讓稅（transfer taxes，如果購買新建物）、律師費、登記稅及其他行政管理支出。經紀人的佣金是由賣家支付。

賣家的交易成本約為售價的8%，包含佣金和多項行政管理費用。

1.8 稅金

稅金類別如下：

(i) 資本增益稅（出售房產後支付），約25%

(ii) 年度營運稅（annual operating tax）

這是針對房產租金收益的年度課稅（假設有租出）。美國政府有房產年度折舊的規定。在曼哈頓，為了銷抵包含融資在內的持有成本，買家需自備40%頭期款。因此假設現金流收支平衡，加入房產折舊的因素會形成負的課稅收入。也就是說，屋主多半不會被扣繳營運稅。只是，最終出售此房產時，計算資本增益稅需要再計入折舊的部分。

(iii) 遺產稅

與美國人相比，擁有美國房產之外籍人士最大宗須繳納的稅金是遺產稅。根據美國法律，當擁有美國房產的外國人過世，遺產稅最高會被扣46%。可幸，這個風險可以透過稅務結構來避免。

我們業務往來關係中，有合資格的稅務律師和會計師可以向客戶提供意見，協助處理上述稅務問題。

1.9 進行交易時，經紀人/中間人的費用如何運作？

在紐約，經紀人費用是全由賣家支付的。當賣方的經紀人同意將一處房產列表出售，也同時會跟賣方協定其佣金為售價的一定比例。如果買方雇用經紀人出面協調，則此事先敲定的佣金將由雙方經紀人對分。如果買家沒有雇用經紀人, 賣方經紀人將獲取全額佣金。因此，買家最好還是聘雇經紀人出面鑑定房地產和議價。

儘管全數佣金是由賣家支付，買賣雙方經紀人將各自負擔一方的信託責任。這是紐約經紀交易協定的運作方式。

1.10. 當房產出租時，經紀人的費用如何運作？

租屋的話，房東與房客兩方經紀人費用是由房客支付。

1.11 我需要多請一些經紀人嗎？

根據房地產交易協定，所有經紀人都有權檢視清單資料庫中任一待售屋。舉例來說，假如在曼哈頓有一萬戶待售房產，則每位經紀人都可以視察這一萬筆資料。因此，買方經紀人更應發揮尋找合適房產的作用，並非只是帶人看屋。

基於這點，經紀業界強烈建議買家不要尋求多位經紀人協助，避免產生混淆。

我們建議潛在客戶與多位經紀人面談後再選擇其一。我們會盡全力為客戶找到合適的房產，也期待客戶與我們保持長久的往來關係。這是優秀經紀人的一貫期望。

1.12 在曼哈頓，哪一區最適合投資？

未與買家溝通其投資目的就貿然推薦「最好的區域」，實屬不智。曼哈頓的房地產完全適用風險/回報率模式，甚至可說是全球最有效率的房地產市場。投資新興區域或許可期待高回報，但相對也有空置率高的風險。同樣的，已開發區域可能報酬率不高，但較易找到房客，而且價格不會太受外部因素影響。

1.13  過戶時，買家需要待在紐約當地嗎？

這取決於提供貸款的銀行的要求。一般來說，買家可以簽署授權書（POA, Power of Attorney），授權給紐約當地的代理人，也就不需要在過戶時出席。被授權者可以是律師，他將被賦予權限以在該次交易中執行合約。

2.0我們的價值

2.1 我們專注服務高淨值身價的亞洲買家

我們是紐約頂級的經紀公司，為高淨值身價的亞洲投資人提供紐約曼哈頓置產服務。我們的客戶來自香港、中國、韓國、新加坡、馬來西亞、台灣和印尼等。

2.2  財務背景

我們出身於財富500强企業，有非常穩固的財務專業背景。在這個基礎上，我們可以為投資人分析投資報酬率（ROI）、收益率（yield）、增值潛力，與投資人的其他抉擇如股票、債券及避險（對沖）基金對比。相較之下「典型」的經紀人則調花崗岩桌面或大理石面的浴室等。

2.3  同時身為房地產投資人

成為房地產經紀人之前，我們就是房地產的投資人。我們會站在房東的角度向客戶提供自身的見解與經驗。

2.4 業界專家

我們常被媒體採訪並廣泛報導，如華爾街郵報（Wall Street Journal）、紐約時報（New York Times）、彭博通訊社（Bloomberg）、NBC、CBS、TheStreet及Fidelity等諸多媒體，正正驗證了我們專業素養。

2.5  提供「一站式」服務 (One stop solution)

我們為外國買家提供「一站式」服務。內容從尋找合適的房產、價格談判、組織團隊（過戶律師、稅務律師、會計師、融資）、尋找房客、與房客交涉，到房產出售，全套服務一應俱全。因為我們客戶一般希望重新部署資金以購置另一房產。這套循環常會重複出現。

2.6  對了！我們十分善待客戶，不給予壓力、或製造緊迫的假象等等。

3.0 外籍/海外投資人的購屋程序

以下為在紐約曼哈頓購買共管公寓(condo)的程序。購買共管公寓、投資房產或購置度假別墅的程序十分相似。不同在於投資型買家的頭期款額度要求會較高。

在鎖定目標房產後到過戶所需的時間：

有融資─10~12週 現金交易─2~3週

1.  取得貸款機構初步核准（1~5日）

貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行

2. 鎖定目標房產（2日~數個月）

找房看房既可能是個愉快的經驗，也可能十分累人。切記找個代理人合作，他會篩選合適的房產，為您的時間做最高效率的安排。

3. 報價與議價（一週）

您經紀代理人的談判技巧很關鍵。有經驗的談判者可以爭取許多有利條件，包括財務和非財務方面。

4. 執行合約（1~2週）

雙方負責準備合約的律師會提出達成協議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦達成共識，雙方即開始履行合約。此時，買方需提交10%保證金給律師。

5. 申請房貸與取得承諾函（Commitment Letter）（6~9週）
買家正式申請貸款，貸款機構會先行風險調查和評估，包含房價評鑑等等。之後貸款人發放一紙承諾函。

6.  向共管公寓董事會提交買賣申請並取得核准（1~4週）

可與上列第5項同時進行。

7. 安排過戶

過戶時，所有相關人士（買家、賣家、銀行、律師、經紀人）會聚集一堂簽署大量的文件，同時付款予賣家、房產轉移至買

家名下。這多半是一次性的過戶程序，沒有必要跟進。

4.0 管理房產物業

客戶買下紐約投資型房產後，我們會為其推銷給潛在房客，程序如下：

•利用多重管道推銷給潛在房客

•根據信用評分、引薦函、薪資、工作履歷等資料，篩選房客。

•安排房客遷入

•設定自動轉帳機制，可自動將房客的月租定期轉入房東帳戶。

以上所述機制已為共管公寓屋主省卻每月的管理費用（一般為總租金的3~10%）。紐約曼哈頓的房客通常有較高收入與良好信用，管理上自然也輕鬆容易。

如果遇上較難管理的房客，可聯絡我們協助循法律途徑處理解決。

5.0出售房產

當出售房產時，我們會以屋主的經紀人身份登場。銷售房產包括下列幾項活動。

•依市場走勢及融資情況，為房產定價。

•將房產求售訊息透過管道傳遞給私人、機構、國內及國際買家等潛在客戶。

•運用媒體，為該房產增加曝光率。

•為有意利用換購類似投資型房地產以延遲繳交稅款的屋主，介紹「1031 換房」法規操作，這是個有效

建立投資組合的策略。

•賣家需支付經紀人(broker)佣金以協助銷售該房產，此佣金由買賣雙方經紀人平分。

陳偉明先生是一名資深地產經紀人及投資商。他是紐約曼哈頓 Castle Avenue Partners 的創辦

人。陳先生曾在花旗銀行集團(Citibank)任職副總裁，管理達五億美元資產的業務。在任期間，

因為卓越的工作表現，陳先生榮獲珍貴的"主席獎項"。此獎項只授予全球表現最佳前2%的管

理階層人員。此外，陳先生也曾於美國萬通集團(American Express)任職總監，管理兩億美元

資產的業務。

陳先生有豐富房地產經驗，曾到訪多個美國及海外城市察看上千個物業。他能說流利的英語、

廣東話、普通話及馬來語。他擁有美國知名的伊利諾伊州大學 (University of Illinois at Urbana- Champaign) 工商管理碩士學位(MBA)，以及以最優等生榮譽畢業於美國馬歇爾大學 (Marshall)

工商管理學士學院。

他是紐約州執業房地產經紀人及紐約房產局會員(Real Estate Board of New York)。

tan@castle-avenue.com

http://www.castle-avenue.com/ChinesePropertyAgent.html

免責聲明：

以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠，但未經執業律師、會計師專業或房貸專業人士確認，因此不具代表、擔保或合格意見。鑒於各個案例不同的具體情況，稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。